Comment choisir son crédit immobilier ?

crédit immobilier

Au moment de choisir son crédit immobilier, les questions sont nombreuses : Quel montant puis-je emprunter ? Plutôt choisir un taux fixe ou un taux variable ? Sur quelle durée étaler mes remboursements ? Comment obtenir le meilleur taux ?

Voici nos conseils pour vous aiguiller dans votre démarche.

I - Déterminer le montant de son crédit immobilier


Il faut tout d’abord déterminer le montant total de l'opération immobilière à financer, en additionnant : le prix de vente du logement ou coût de la construction, éventuellement prix de vente du terrain ; les frais de notaire ; éventuellement la rémunération de l'agent immobilier ; les frais de dossier du prêt ; le coût de la garantie du prêteur : coût de la prise d'hypothèque, ou du privilège de prêteur de deniers, ou de la caution d'un organisme spécialisé.

Il faut ensuite déterminer votre capacité d’endettement maximale. En théorie, les banques considèrent généralement que les mensualités de votre crédit immobilier ne doivent pas excéder un tiers de vos revenus nets de charge.

Dans la pratique, elles peuvent accorder un taux d’endettement allant jusqu’à 40% pour les ménages suffisamment aisés, sous réserve d’une bonne gestion de vos comptes personnels.


II - Bien choisir son taux d'emprunt


Il existe différents types de taux, à considérer selon votre profil et votre capacité de remboursement :

  • Epargne logement : les livrets d’épargne peuvent offrir des taux compétitifs, ne négligez donc pas cette option. Les plans quant à eux sont généralement moins attractifs compte tenu des taux actuels, plus compétitifs.
  • Taux fixe : c’est la formule plébiscitée par les français. Cela s’explique par sa simplicité, car on connaît d’avance le montant des mensualités, de même que le taux effectif global de l’emprunt.
  • Taux variable : ce taux varie selon les fluctuations du marché. Les établissements financiers l’indexent principalement sur l’Euribor, en y ajoutant leur marge, comprise entre 1 et 3 %. Cette formule peut être intéressante si le prêt est capé (plafonné), et que l’écart entre le taux maximum variable et les taux fixes en vigueur est faible. L’emprunteur pourra ainsi bénéficier de baisses de taux éventuelles. Les risques sont plus importants pour un prêt non capé, à considérer uniquement sur des courtes durées et pour l’achat d’une résidence secondaire.
  • Le prêt in fine : pour ce type d’emprunt, le porteur du crédit immobilier ne paie que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est intégralement remboursé à l’échéance sur la base du nominal. Cette option est intéressante uniquement dans les cas d’investissements locatifs. En effet, les rentrées de loyers durant la période de remboursement permettent de constituer le capital de rachat, tout en permettant à l'emprunteur de ne rembourser que les intérêts. Par ailleurs, le remboursement in fine se fera sur la base de la valeur initiale du bien, tandis qu’il aura généralement pris de la valeur sur cette durée.


III - Sélectionner la bonne durée de remboursement


La durée optimale de remboursement dépend avant tout de votre capacité d’endettement. Souvenez-vous, vos mensualités ne doivent pas excéder 33% de vos revenus nets. A vous de faire le bon arbitrage pour entrer dans ces critères.


Plus la durée du prêt est longue, plus le coût des intérêts sera élevé. En minimisant la durée de votre crédit, vous en réduisez le coût.


Enfin, si vous en avez la possibilité, remboursez votre crédit avec anticipation. Bien que cette opération soit parfois payante, elle ne dépassera pas 3% du montant total emprunté. Cette différence sera souvent nettement inférieure au coût restant à échéance.

 

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IV - Obtenir le bon taux de crédit


Afin d’optimiser votre taux de crédit immobilier, voici les éléments en votre faveur :

  • Disposer d’un apport personnel : en effet, les établissements bancaires seront plus enclins à octroyer des taux faibles lorsqu’ils ne sont pas les seuls porteurs de risque sur l’opération. Un bon apport est donc synonyme d’un bon taux.
  • Bénéficier d’un prêt à taux zéro : si vous y êtes éligible, cela vous permettra de constituer sans frais l’apport bancaire.
  • Disposer d’un PEL et CEL : si le taux est compétitif, profitez de ces dispositifs spécifiquement prévus pour un investissement immobilier.
  • Réduire vos autres crédits : plus votre taux d’endettement sera faible, plus les banques seront disposées à vous accorder un prêt intéressant.
  • Limiter votre taux d’endettement : veillez à maintenir votre niveau d’endettement en dessous du seuil des 33%.
  • Être bon gestionnaire : sur plusieurs mois avant la demande de crédit, évitez les découverts sur votre compte personnel. Cela donnera confiance aux établissements prêteurs.
  • Emprunter jeune : un jeune âge, et donc un éloignement important de la retraite rassure les banques sur votre capacité à couvrir les mensualités de remboursement.
  • Présenter une situation professionnelle rassurante : la stabilité de votre situation est un facteur important dans l’octroi de votre crédit. Votre taux sera meilleur si vous êtes en situation de contrat à durée indéterminée ou fonctionnaire.
  • Mettre les banques en concurrence : n’hésitez pas à confronter les propositions de différents organismes. Par ailleurs, la crainte de vous voir partir à la concurrence incitera votre banque à vous proposer un taux compétitif.
  • Recourir à des courtiers : les courtiers se rémunèrent sur le taux qu’ils vous proposent, il est donc dans leur intérêt de vous proposer des taux attractifs. Néanmoins, vous n’avez aucune garantie qu’ils vous proposeront le meilleur taux sur le marché, d’où l’intérêt de les mettre en concurrence.


V - L’assurance emprunteur


L'assurance d'un prêt immobilier n'est pas obligatoire, mais l'organisme prêteur l'exige très souvent, en particulier en ce qui concerne les risques liés au décès et à l'invalidité. L'emprunteur n'est pas obligé de choisir l'assurance proposée par le prêteur.


Les risques que les prêteurs exigent de couvrir sont le décès, l'incapacité, l'invalidité et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA).


La garantie pour perte d'emploi est facultative.


La personne ayant ou ayant eu des problèmes de santé graves peut utiliser la convention Aeras.

Recourir à un prêt n’est donc pas une démarche simple, mais en étant méthodique et rigoureux, rien n’est impossible. La réunion de l’ensemble de ces conseils et conditions sont généralement la garantie d’un financement serein et viable.

 

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