Comment bien définir son projet lorsqu'on veut devenir propriétaire ?

 

Bien définir tous les aspects de son projet immobilier est la clé d’un investissement réussi. Bien entendu, les questions financières sont déterminantes, toutefois, ce ne sont pas les seules. Il convient de s’interroger sur le type de bien, sa récence, sa localisation ou encore les travaux éventuels à réaliser pour valoriser son bien. 

 

Vous souhaitez devenir propriétaire ? Voici quelques éléments de réponses qui éclaireront votre réflexion.

 

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Connaître son budget 

L’apport personnel (épargne financière, contribution familiale) est généralement le premier élément financier à votre disposition. Il convient donc de le fixer avant de prendre rendez-vous avec une banque ou un courtier en crédit immobilier, qui seront à même de vous informer sur vos capacités d’emprunt et sur les modalités de crédits possibles (prêt classique, prêt à taux zéro, prêt épargne logement...).

Cette étape est cruciale, notamment pour déterminer l’effort que représentera votre achat immobilier. Une belle opportunité peut valoir la peine de restreindre son train de vie quelques années, toutefois, il faut être en mesure de rembourser le financement obtenu sur, généralement, plus d’une décennie. Il convient donc de ne pas être trop optimiste, ou de ne pas surestimer ses capacités financières.

De plus, en matière de financement d’un projet d’achat immobilier, il est également important de garder à l’esprit que plusieurs frais annexes viendront s’ajouter à vos dépenses et besoins de financement : frais de notaire, frais d’agence immobilière, déménagement, travaux, impôts locaux et fonciers, mais aussi d’éventuelles charges (copropriété, eau et chauffage, électricité). 


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Définir le type de bien à acheter 

 

Acheter un bien neuf ou ancien ? 

 

Avant d’aborder de manière spécifique les avantages respectifs de l’achat immobilier neuf et ancien, il convient tout d’abord de préciser que ces 2 types d’investissements supposent généralement 2 stratégies bien distinctes. 

 

L’acheteur d’un bien immobilier neuf est généralement motivé par les dispositifs d’incitations fiscales (“aides à la pierre”) et par les réductions d’impôts. Ce type de propriétaire peut investir loin de son lieu de résidence et bénéficier d’une gestion locative, ce qui lui permet de jouir de son bien pour des avantages fiscaux et un revenu complémentaire.

 

L’acheteur d’immobilier ancien a généralement un projet de rénovation visant par la suite à habiter les lieux. Cela nécessite une exigence plus précise sur le type de bien à acheter, sa localisation et son état. Par ailleurs, ce type d’investissement implique généralement des travaux, plusieurs expertises et corps de métiers. 

 

Devenir propriétaire d’un bien neuf 

 

Devenir propriétaire d’un logement neuf présente des avantages indéniables en comparaison de l’achat dans l’ancien. Vous vous épargnez ainsi la nécessité d’effectuer (et donc de financer) des travaux importants tels qu’un ravalement de façade, la réfection d’une toiture ou une mise aux normes d’accessibilité. 

Investir dans un bien immobilier neuf vous permet également de bénéficier de la garantie décennale du constructeur et des artisans impliqués, vous couvrant ainsi contre les dépenses liées à des défauts de construction. De plus, le logement en question sera aux dernières normes (électricité, gaz, isolations phonique et thermique) et vous permettra ainsi d’optimiser les dépenses relatives à l’énergie tout en jouissant d’équipements modernes. 

Par ailleurs, les propriétaires d’habitations neuves s’acquittent de frais de notaires moins élevés  (de l’ordre de 3 à 4 % du prix du bien contre 6 à 8 % dans l’ancien). Enfin, l’investisseur dans l’immobilier neuf peut bénéficier du prêt à taux zéro ainsi que de dispositifs fiscaux avantageux dans le cas d’un investissement locatif (Pinel…). 

Toutefois, devenir propriétaire dans le neuf ne présente pas que des avantages. Si vous faites l’acquisition d’un bien neuf qui n’est pas encore construit, vous ne pourrez pas le visiter et vous rendre compte d’éléments cruciaux (luminosité, agencement …). 

L’achat d’un logement sur plan, comme la construction d’un bien neuf, est une aventure à part entière qu’il faudra conduire pour assurer l’aboutissement de votre investissement, malgré les potentielles incertitudes (retards de livraison, défaillance des entrepreneurs...). De plus, dans ces modalités, le délai entre la signature du contrat et l’effectivité de l’emménagement est généralement long (10 à 18 mois). 

Enfin, il semble important de noter qu’un bien neuf coûte généralement plus cher qu’un logement ancien (qui a toutefois des inconvénients également). 


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Devenir propriétaire d’un bien ancien

 

En devenant propriétaire d’un logement ancien, vous pourrez bénéficier de plusieurs avantages. Vous aurez un plus large choix de localisation, à des prix d’acquisition plus avantageux que pour un logement neuf. Les biens anciens, selon leurs caractéristiques, gagnent généralement de la valeur avec les années, ce qui permet au propriétaire d’espérer une plus-value appréciable à la revente. 

Il y a cependant des contreparties. Les propriétaires de logements anciens doivent s’attendre à des dépenses de travaux avant l’emménagement, ou dans un futur plus ou moins proche. De plus, les charges courantes (notamment en matière d’énergie) sont généralement plus importantes, en raison d’une moins bonne isolation et d’installations moins récentes.

 

Acheter une maison ou un appartement ?

 

Devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement dépend de facteurs multiples tels que l’environnement du bien ou encore le mode de vie recherché par les occupants. Cependant, si vous ne disposez pas d’un budget important et extensible, il n’est généralement pas aisé de devenir propriétaire d’une maison en centre-ville. Dès lors, il est nécessaire de prendre en compte les trajets entre le domicile et le travail (et l’éventuelle nécessité de se trouver proche des transports en communs) ou d’avoir la situation suffisante pour posséder une ou plusieurs voitures. 

Acheter un appartement en copropriété est en principe moins onéreux que d’acquérir une maison individuelle, et libère du souci d’avoir à gérer et à financer seul les différentes charges et les dépenses de travaux qui seront réparties entre les copropriétaires. On peut trouver des appartements avec terrasse ou en rez-de-chaussée avec jardin pour combler son besoin de vie au plein air. Évidemment, on ne sera pas le seul à décider, ni à l’abri d’un voisinage bruyant. Mais habiter une maison individuelle ne protège pas, non plus, des conflits avec les voisins.

 

Acheter un bien immobilier : avec ou sans travaux ? 

 

Devenir propriétaire d’un logement à rénover est une stratégie qui permet d’obtenir un bien à moindre coût. Toutefois, la réussite de cette démarche repose sur la précision de l’estimation des travaux. L’objectif est effectivement  d’acquérir un bien peu cher qui, une fois rénové et positionné dans une région en plein développement, peut permettre une vraie plus-value à la revente ou un revenu locatif. Cela pourra permettre de rembourser l’investissement et de dégager un revenu complémentaire. 

Il est important de noter que ces travaux, selon leur nature et leur importance, peuvent vous permettre de bénéficier du droit à l’éco-PTZ (prêt à taux zéro). 

Enfin, si vous achetez avec l’intention d’emménager rapidement, il est préférable d’acheter un bien dans lequel il n’est pas nécessaire de faire des travaux : les délais de ce type de projet sont généralement plus longs qu’on l’imagine. 

 

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