FOCUS : le dispositif Denormandie ancien

 

dispositif denormandie ancien

Le dispositif Denormandie, relatif à l’investissement locatif ancien, a été créé par la loi de finances 2019. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une défiscalisation lorsqu’ils rénovent un bien situé dans un quartier ancien dégradé. 

Il est précisé par un décret et deux arrêtés du 26 mars de la même année. Ces éléments juridiques et administratifs ont pour but de préciser les travaux donnant droit à la réduction d’impôt. Ils fixent également les exigences énergétiques requises par le dispositif et les villes éligibles. 

Voici ce qu’il faut retenir du dispositif Denormandie ancien, en tant qu’investisseur immobilier. 

 

Comment bénéficier du dispositif Denormandie ancien ?

Le dispositif Denormandie est une variante de la loi “Duflot-Pinel” et comporte des caractéristiques assez similaires. Il permet aux investisseurs locatifs, rénovant des biens anciens selon certains critères, d’obtenir une réduction d’impôts de 12 % pour un engagement initial de location de 6 ans ou de 18 % pour un engagement initial de location de 9 ans.

En cas de prorogation de l’engagement de location, le taux de réduction dépendra alors de la durée initiale de l’engagement : 

  • Engagement initial de 6 ans : réduction de 6 % pour la première période triennale et de 3 % pour la seconde période triennale
  • Engagement initial de 9 ans : 3 % pour la période triennale.

 

Au total, il est ainsi possible de bénéficier d’un taux maximal de 21% de réduction d’impôt, calculé sur le prix de revient du logement acquis, entendu comme le prix et les frais d’acquisition du local, auquel on ajoute le coût des travaux (article 199 novovicies, V, A du Code général des impôts).

Toutefois, le calcul du prix de revient est doublement plafonné à 5 500 € par mètre carré de surface habitable et à un montant maximal de  300 000 € maximum.

 

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Quelles sont les conditions pour bénéficier des réductions d'impôts ?

S’il est intéressant pour tous ceux souhaitant effectuer un investissement locatif dans l’ancien, le dispositif Denormandie nécessite le respect de plusieurs critères d’éligibilité. 

 

Les villes concernées par le dispositif Denormandie Ancien

 

Le premier critère d’éligibilité au dispositif Denormandie Ancien est la localisation du bien en question. En effet, la loi de finances pour 2019 précise que ce dispositif fiscal ne concerne que les biens immobiliers situés dans “le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire » (article 199 novovicies, IV bis du Code général des impôts).

L’arrêté du 26 mars 2019 dresse la liste définitive des villes éligibles

denormandie ancien

Les types d’investissements concernés par le dispositif Denormandie ancien 

 

Pour obtenir la réduction d’impôt prévue par cette loi, il est nécessaire d’effectuer un investissement entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Le bien acquis doit faire l’objet des travaux définis par le décret. Sont éligibles également, les locaux  non destinés à l’habitation ayant fait l’objet de travaux de rénovation et de transformation en logement. 

 

Les travaux effectués dans le bien concerné doivent représenter 25% du coût total de l’opération  (article199 novovicies, I, B, 5° du CGI). 

 

Les travaux donnant droit à la réduction d’impôts au titre du dispositif Denormandie ancien 

 

Afin de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à votre investissement locatif ancien, il est nécessaire d’effectuer des travaux. Toutefois, le dispositif Denormandie impose certaines règles sur le type de travaux ouvrant l’éligibilité à la réduction d’impôts. 

Le décret n°2019-232 du 26 mars 2019 définit de manière large les travaux de rénovation exigés. Il ouvre le dispositif aux biens immobiliers ayant bénéficié de “tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces” 

De plus, les travaux effectués doivent obligatoirement permettre des économies d’énergie pour les occupants du logement, afin de permettre à l’investisseur d’obtenir une réduction d’impôt grâce au dispositif “Denormandie ancien”.  

En plus des documents administratifs requis par le dispositif “Duflot-Pinel”, le “Denormandie Ancien” nécessite la mise à disposition d’une déclaration de revenus et une note récapitulative des travaux réalisés avec des montants détaillés (cf. article 46 AZA undecies, I, 4°, g nouveau de l’annexe III au Code général des impôts). Enfin, les factures des travaux doivent pouvoir être mis à la disposition de l’administration fiscale au besoin. 

 

Les exigences énergétiques du dispositif Denormandie ancien 



Afin de disposer de la réduction d’impôt au titre du “Denormandie ancien”, il ne vous sera pas nécessaire de remplir une éco-conditionnalité classique (Il n’est pas obligatoire, comme pour le neuf, de justifier d’un label BBC ou du respect de la réglementation thermique 2012).

 

Toutefois, il vous sera nécessaire de respecter des exigences minimales en terme de performance énergétique dans votre investissement locatif ancien rénové. Il vous sera ainsi obligatoire de faire valoir : 

 

  • soit l’atteinte d’un niveau de « consommation conventionnelle d’énergie primaire » inférieur à 331 kWh/m2/an et une diminution après travaux de cette consommation de 30 % (ou 20 % si le logement est situé dans une copropriété)

 

  • soit l’atteinte après travaux d’un niveau de consommation inférieur à 331 kWh/m2/ an et des travaux de performance énergétique précis « pour au moins deux des cinq catégories suivantes (…) :
  •  isolation de la toiture ;
  • isolation des murs donnant sur l’extérieur ;
  • isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
  • systèmes de chauffage ;
  • système de production d’eau chaude sanitaire » 

 

(article 46 AZA octies-0 A, 3° nouveau de l’annexe III au Code général des impôts).

L’arrêté du 26 mars 2019 précise également la façon dont est vérifié le respect du seuil de 331 kWh/m2/ an, ainsi que les travaux exigés dans le cadre du b.

 

Si vous investissez dans un bien ancien à rénover en vue de bénéficier de la réduction d’impôt au titre du dispositif Denormandie ancien, il vous faudra également tenir à disposition de l’administration fiscale une « évaluation énergétique ». Ces diagnostics devront être effectués selon la méthode employée pour l’établissement des diagnostics de performance énergétique.

 

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