Faut-il acheter en viager ?

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Le régime juridique et fiscal du viager se révèle parfois complexe et n’a pas bonne presse. Ce type de vente particulier représente une opportunité pour certains investisseurs, mais peut toutefois comporter des risques. Dans cet article, nous aborderons donc les différents aspects de la vente immobilière en viager. 

 

Qu'est ce que le viager ?

 

Le “viager”  est une vente immobilière contre charge de rente viagère. Il s’agit d’un mécanisme ancien, aussi vieux que le Code civil de Napoléon. Deux siècles plus tard, il est encore pratiqué selon les mêmes fondamentaux immuables. Dans son principe, la vente en viager s’apparente à un pari (c’est d’ailleurs pour cela que le Code Civil le classe dans les contrats aléatoires). 

 

Cependant, si l’achat immobilier en viager fait souvent fantasmer les romanciers et cinéastes, il ne prend généralement pas une forme si aléatoire qu’on l’imagine. En effet, l’aléa n’est pas financier, et ne repose que sur la date à laquelle l’acheteur recouvre la pleine propriété du bien acheté. 

 

En effet, lors d’une vente en viager, une personne généralement âgée vend sa maison en contrepartie d'une rente viagère, en conservant généralement le droit de rester y vivre. Le vendeur (crédirentier), bénéficie dans ce cas d'un droit d'usufruit (le droit d'en user et le droit d'en percevoir les fruits). 

 

Ainsi, le viager est une vente immobilière classique dans laquelle la propriété du bien est transférée dès l’acte d’achat, comme dans une transaction normale ; la différence tient simplement à ce que le prix est payé non pas comptant, mais sous la forme d’une rente versée régulièrement par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur. 





Des opportunités liées à l'achat en viager…



Les avantages pour l’acheteur

 

Pour l'acheteur, l’achat en viager est un moyen d’acquérir un bien immobilier en échelonnant la dépense d'acquisition du bien. Il fait un pari sur la longévité du vendeur, qui peut s’avérer plus ou moins avantageux selon les situations. 

 

Le viager est une solution pertinente pour les investisseurs défiants vis-à-vis des établissements financiers, notamment en période de crise économique. C’est également une option pertinente lorsque les taux d’intérêts sont élevés. 

 

Enfin, l’acquisition immobilière moyennant rente viagère peut permettre la constitution d’un patrimoine immobilier, sans compromettre sa capacité d’endettement.


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Les avantages pour le vendeur

 

Pour le vendeur, la vente en viager est une formule qui lui garantit un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours. S'il conservait la pleine propriété de son bien, il ne pourrait pas profiter du capital qu'il détient, de son vivant, et celui-ci reviendrait à ses héritiers. Ce mécanisme est donc particulièrement adapté aux  individus n’ayant pas d’héritiers, ou pour lesquels leur succession n’est pas une préoccupation primordiale.

 

L’allongement de la durée de la vie, les incertitudes pesant sur nos systèmes de retraite et la médiocre rentabilité des placements financiers classiques, font apparaître le viager comme une solution intéressante pour le vendeur




Mais également des risques...



La question centrale de l’aléa 



La première source de contentieux relatifs aux ventes en viager est le caractère aléatoire du contrat. L’ensemble du mécanisme repose sur l’incertitude qui demeure au sujet de la date d'extinction de la créance de rente viagère. 

 

Aussi, aucun contrat de vente en viager ne peut tenir s’il s’avère que la date d’extinction de cette créance n’est pas aléatoire. Concrètement, un contrat de viager peut se voir annulé si le crédirentier, atteint d’une maladie, décède des suites de celle-ci moins de vingt jours après la signature de l’acte (article 1975 du Code civil). 

 

On notera que le texte officiel fait référence à la préexistence d’une maladie au jour du contrat et non à un décès accidentel et objectivement imprévisible dans le délai de 20 jours

 

Il est également possible, pour les héritiers du vendeur (crédirentier), de solliciter la nullité du contrat lorsque que le décès est survenu plus de 20 jours après sa signature, dès lors qu’il est prouvé que l’acquéreur connaissait l’état de santé et la probabilité de décès imminent du vendeur.

 

Dans un arrêt rendu le 2 février 2000, la Cour de cassation est allée jusqu’à annuler une vente en viager conclue quinze mois avant le décès du crédirentier (vendeur), en raison des liens étroits entre les parties, dont pouvait se déduire la connaissance de la mort certaine et imminente…

 

Si le contrat en viager repose intrinsèquement sur la notion d’aléa, il convient alors de ne pas faire du facteur “chance” un tabou. En effet, les observations empiriques permettent de mettre en lumière qu’en terme d’investissement immobilier comme dans d’autres domaines, certains ont plus de chance que d’autres.

 

Les personnes qui ont généralement de la chance, tendent ainsi à voir celle-ci opérer également lors de leur investissement en viager. À l’inverse, les investisseurs qui n’ont que rarement les faveurs de la fortune ont plus de chance de voir le vendeur du bien jouir d’une espérance de vie qui défi les statistiques. 

 

Enfin, les statistiques sur l’espérance de vie omettent généralement un facteur : le bouquet et la rente dont bénéficie le vendeur en viager améliorent généralement son confort et son hygiène de vie. Capable de consommer davantage, et de souscrire à des soins, mais aussi à des loisirs ou des voyages, les vendeurs en viager tendent finalement à dépasser l’espérance de vie statistique du fait de la transaction immobilière. 


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Le prix de la vente

 

Le montant de la rente est aussi une source récurrente de contentieux. Le Code Civil indique que, pour tous les contrats à titre onéreux, le prix doit être “réel et sérieux”, faute de quoi, la nullité de la transaction est encourue. 

 

Dès lors, il existe un risque de sous-évaluation de la rente viagère ou du capital qui lui correspond. Cette sous-évaluation peut mener à deux issues :

  • la nullité par défaut de prix réel et sérieux privant le contrat d’aléa, puisque l’acheteur est certain de réaliser un bénéfice, même si le vendeur dépasse son espérance de vie statistique. 

 

  • la requalification du contrat en donation indirecte, ce qui aura à la fois des conséquences successorales et fiscales. Sachant que, pour apprécier le caractère “sérieux” du prix, la jurisprudence se base sur les revenus potentiels du bien : si la rente est inférieure à ce revenu, le risque de nullité ou de requalification est important.

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Le défaut de paiement de la rente

 

Le défaut de paiement de la rente constitue certainement le risque contentieux principal puisque la durée de paiement peut s’avérer plus longue que l’avait prévue l’investisseur.

 

Aussi, le vendeur (crédirentier) se doit de solliciter des garanties auprès de l’acquéreur (tel que le cautionnement d’un tiers). 

 

Sur le plan légal, le crédirentier est mal protégé et ne dispose que : 

 

  • d’un droit de gage général sur le patrimoine du débirentier, comme tout

créancier (cela implique donc une concurrence avec les autres créanciers),

 

  • du privilège du vendeur d’immeuble permettant d’être payé sur son prix de vente. 

 

Il est donc important de prévoir, dans le contrat, une clause résolutoire stipulant clairement que la vente sera résolue de plein droit en cas de non-paiement des arrérages de la rente, les paiements effectués comme le bouquet restant acquis au crédirentier à titre de dommages-intérêts. Dans ce cas, la propriété du bien revient dans le patrimoine du vendeur initial.




Ainsi, la vente en viager est une vente qui repose sur un critère aléatoire sur lequel parie l’acheteur. Il permet aux vendeurs de bénéficier d’une rente, d’éviter la dépendance, et de jouir de son capital de son vivant. Dans un contexte économique ne favorisant pas le crédit, la vente en viager est une option pour les investisseurs qui souhaitent garder un taux d’endettement bas, tout en continuant à faire grandir leur capital. 

 

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