Investir dans l'immobilier : les meilleures stratégies

investissement dans limmobilier

Les français aiment la pierre et la perçoivent comme une valeur refuge. On estime qu’en France, 7 investisseurs sur 10 choisissent la pierre lorsqu’il s’agit de se constituer un patrimoine. 

Investir dans l’immobilier peut cependant s’opérer de bien des manières. Tour d’horizon des différentes stratégies d’investissement immobilier. 



Etat des lieux du marché immobilier français

 

L’immobilier reste une valeur sûre 

 

Selon l’INSEE, en France, en 2018, les prix de l’immobilier ancien se sont encore appréciés (+3,2%) en moyenne. Il subsiste une forte disparité entre la région parisienne (+5,70%) et la province (+2,8%). 



Des taux d’intérêts exceptionnellement bas 

 

Taux moyen des crédits immobiliers du secteur concurrentiel en % en fonction de la durée et de la qualité du dossier :

 

taux moyen des crédits immobiliers

Les taux d’intérêts proposés à ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sont restés relativement stables au cours de ces 12 derniers mois. Cette stabilité s’explique par le contexte particulier actuel : les banques centrales pratiquent actuellement des taux d’intérêts bas, permettant ainsi aux investisseurs de financer leurs projets à moindre coût. 



Malgré quelques soubresauts liés à la volonté de la banque centrale américaine d’augmenter son taux directeur en 2018, les frémissements du marché n’auront pas durés, et les investisseurs français ont bénéficié de prêts immobiliers à des  taux moyens historiquement faibles durant la première moitié de 2019. 




Les différentes façons d'investir dans l'immobilier

 

Investir dans le locatif nu ou meublé ? 

 

En France, la demande locative est constante, année après année. On estime que depuis 1984, 40% des ménages français sont locataires. 

 

D’après l’INSEE, la grande majorité des locations sont non meublées (93,9%). Le format du logement loué nu reste prédominant face aux locations meublées (5,4% des ménages en location), qui sont généralement plébiscités par les locataires de moins de 30 ans (16,9% des locataires de cette tranche d’âge). 

 

On relève également la forte poussée des locations courtes durées (et donc meublées) entre particuliers, favorisées par les plateformes touristiques telles que AirBnB. 

 

Ainsi, la location non meublée reste une norme et un format courant, généralement plébiscitée par les investisseurs immobiliers souhaitant développer un revenu foncier. Toutefois, la location meublée dans les métropoles de l’hexagone, trouveront leur public auprès des étudiants, des jeunes actifs et des touristes, représentant ainsi une opportunité d’investissement de plus en plus incontournable. 

 

 

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Investir dans l’immobilier d’entreprise 

 

Les investisseurs n’envisagent généralement pas l’option de l’immobilier d’entreprise. Il s’agit pourtant d’un marché digne d’intérêt. En 2018, l’immobilier professionnel a enregistré une hausse de 20% du nombre de transactions et 8% des investisseurs.

 

La raison de cette hausse est le rendement potentiellement plus attrayant de ce type de location. Il concerne généralement : 

 

  • Les bureaux
  • Les locaux commerciaux
  • Les immeubles logistiques. 

 

La demande locative pour les locaux professionnels reste élevée. Ce type d’investissement répond à des enjeux différents de ceux de l’immobilier à usage d’habitation : 

  • Emplacement géographique : il est encore plus stratégique que pour un bien d’habitation. Un local commercial devra généralement être situé dans un quartier central et animé. 

 

  • Les normes énergétiques : elles ont un impact significatif qui doit être scrupuleusement analysé par l’investisseur pour déterminer la profitabilité du bien. 

 

  • La revalorisation des loyers : elle est étroitement liée à la santé de l’économie locale et nationale et impactera l’entreprise qui loue les locaux 

 

  • Les baux commerciaux ou professionnels, varient selon les types d’activités de l’entité locatrice. 

 

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Selon l’indice MSCI France Annaul Property Index, les rendements dans l’immobilier professionnel en France en 2018 sont de 7,1%, soit un taux bien supérieur à celui de l’immobilier locatif aux particuliers. Ce type d’investissement va aussi permettre de diversifier son patrimoine. 





Optimiser son investissement locatif 

 

Les dispositifs fiscaux (dispositif Pinel & Denormandie)

 

Il existe en France plusieurs dispositifs fiscaux qui permettent aux investisseurs de disposer d’avantages lorsqu’ils investissent dans certains types de biens. Les dispositifs de défiscalisation les plus connus sont généralement le dispositif de la Loi Pinel et son extension, de la Loi Denormandie. 

 

De manière générale, un investissement immobilier sous dispositif fiscal conserve les caractéristiques d’un investissement immobilier. Il doit être rentable et en mesure de dégager un revenu locatif qui le rend profitable. La réduction d’impôt est simplement un élément supplémentaire, rendant l’opération, déjà lucrative, encore plus intéressante. L’optimisation fiscale ne doit donc pas être perçue comme une finalité ou une orientation principale de l’investissement. 



Les modes de détention 

 

Le mode de détention est un critère important dans la stratégie de constitution d’un patrimoine immobilier. Le schéma classique des transactions repose généralement sur un particulier qui acquiert un bien pour le mettre ensuite en location. 

 

Ce mode de détention rassure l’investisseur qui sent son capital reposer sur un élément physique et non sur la finance immatérielle.  

 

Il est cependant utile et pertinent de considérer une détention indirecte, sous forme collective. L’investissement dans la pierre papier consiste à mettre les fonds de plusieurs parties prenantes en commun afin de financer d’importants programmes. Ces fonds sont généralement des “Sociétés Civiles de Placement Immobilier” (SCPI), ou des foncières cotées. 

 

La pierre papier présente plusieurs avantages :

 

  • mutualisation des risques locatifs dans le cadre d’une gestion par un professionnel. 

 

  • un ticket d’entrée adapté : Suivant les cas, il est possible d’investir dans l’immobilier indirect pour des sommes relativement modestes de l’ordre de quelques centaines ou milliers d’euros. 

 

  • liquidité des parts : contrairement à un investissement en direct, il est beaucoup plus simple de revendre les parts en cas de besoin, notamment dans le cadre des foncières cotées où la transaction peut être quasi-instantanée. 



Les SCI 

 

Détenir de l’immobilier indirect ne passe pas forcément par un investissement collectif avec des investisseurs tiers. Il est possible de détenir et de gérer de l’immobilier via une société civile immobilière. 

 

La SCI, société créée par deux personnes au moins, permet aux investisseurs d'acquérir et/ou de gérer un patrimoine commun, essentiellement constitué de biens immobiliers. Il s’agit d’un bon outil de gestion patrimonial à plusieurs, qui se prête donc bien aux familles (succession et transmission). 





L’investissement démembré  :

 

Le démembrement de propriété consiste à dissocier le droit de jouir d’un bien (loyer ou usage) pour une durée définie dans le temps (quelques années à viager), et le droit de propriété que le nu-propriétaire récupère à extinction de l’usufruit. 

 

Le principe d’un investissement démembré est le suivant :  deux personnes investissent distinctement la quote-part de la valeur de la pleine propriété de parts d’une SCPI. L’une acquérant l’usufruit temporaire et l’autre la nue-propriété. L’investisseur en usufruit va recevoir l’intégralité des loyers équivalant à la pleine propriété pendant toute la durée du démembrement. À son terme le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et des loyers. L’usufruitier perd le capital investi mais aura bénéficié des loyers.



CONCLUSION :

 

Les stratégies d’investissement sont très diverses. L’investisseur immobilier doit ainsi faire sa propre analyse, selon son capital, sa situation géographique et la manière dont il souhaite jouir de son patrimoine (rente, transmission, revenu complémentaire…), afin de choisir le type d’investissement immobilier qui correspond à ses besoins. 

 

Dans les années et les décennies à venir, il est envisageable que le marché immobilier évolue de manière importante. Les attentes des locataires évoluent, les critères environnementaux deviennent prépondérants et internet rebat également les cartes de l’immobilier de commerce. 


Cependant, les taux actuels restent exceptionnellement bas, inférieurs à l’inflation, ce qui représente une opportunité potentiellement temporaire, qui peut inciter les investisseurs potentiel à sauter le pas.

 

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