Propriétaire : comment réagir en cas de loyers impayés ?

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Il s’agit de la crainte la plus répandue chez les bailleurs : les loyers impayés. Bien que le phénomène reste rare en France (moins de 3% des loyers), ces situations sont connues de près ou de loin par tous les propriétaires qui mettent leur bien en location

Mais si les histoires de logements occupés par des mauvais payeurs impossibles à faire partir sont connues de tous, on ignore souvent l’ensemble des leviers d’actions qui existent pour régler ce genre de situation.

 

Voici 8 conseils à appliquer en cas de loyers impayés. 

 

Réagissez rapidement 

 

En tant que bailleur, il est de votre devoir d’être réactif sur la perception de votre loyer. Le temps joue contre vous en cas de retard de paiement, et ce genre de problématique se règle rarement d’elle-même. 

Ainsi, sans être alarmiste ou véhément, il est impératif d’entrer en contact avec votre locataire afin de rétablir une relation normale, à l’amiable, ou de vous assurer rapidement de l’éventuelle gravité de la situation. 

Pensez-donc à contacter votre locataire dès le premier retard, par courriel ou par téléphone, pour vous renseigner sur la cause du retard de paiement. Il peut parfois s’agir de négligence ou de difficultés financières. Face à cette difficulté, il sera plus bénéfique de proposer à votre locataire un échéancier afin de rattraper le retard de paiement. 

 

Prévenez le garant de votre locataire 

 

Si les retards persistent et que le locataire ne parvient pas à rétablir rapidement sa situation financière, ou ne montre pas de bonne volonté, il est alors fortement recommandé de solliciter le ou les garants de votre locataire. Leur engagement correspond tout particulièrement à ce type de défaillance, et ils se doivent de s’acquitter du loyer dans ce genre de situation.

De plus, la caution étant généralement un proche du locataire, il peut s’agir d’un interlocuteur adéquat pour tenter de rétablir la relation avec le locataire. 

 

Informez votre assureur 

 

Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, il convient, en cas d’impayés, de lire attentivement le contrat de ladite assurance. 

En effet, celle-ci exige généralement d’être avertie rapidement des difficultés de paiement. Il est donc nécessaire de répondre aux obligations contractuelles et de notifier les impayés à votre assureur dans la forme et les délais qui conviennent. 

Veillez à respecter l’ensemble des consignes de votre assurance. Celles-ci peuvent concerner d’autres spécificités que le délai de notification. Il peut, par exemple, vous être demandé d’adresser une lettre recommandée à votre locataire pour mise en demeure de payer, et d’envoyer une copie à l’assureur dans les délais déterminés. Le non respect des conditions fixées dans le contrat entraînera un refus de prise en charge. 

 

Vous avez des loyers impayés ? Nous vous aidons. 

 

Faites appel à la garantie Visale 

 

Action logement propose la garantie Visale (www.visale.fr). Celle-ci doit être souscrite avant la signature du bail. Un fois signée, elle fait office de garantie à certains locataires (tels que les jeunes de 30 ans au plus, les salariés de plus de 30 ans embauchés depuis moins de 6 mois…).

La garantie Visale nécessite également de déclarer l’impayé via une plateforme en ligne, dans les 30 jours de la constitution de l’impayé de loyer. 

Cette garantie gratuite, permet de couvrir 36 mois d’impayés.

 

Alertez la CAF

Si votre locataire bénéficie d’une aide au logement, il peut être pertinent de contacter la CAF en cas d’impayé. 

Pour cela, il vous faut  informer la CAF référente de votre locataire de ses impayés, dans  les deux mois de la constitution de l’impayé. 

Notez que si le régime du tiers payant est mis en place et donc, que le locataire ne vous verse que le loyer résiduel, la CAF vous versant directement l’allocation, l’impayé est caractérisé s’il représente deux mois de loyer net hors charges, (cf. art. R 351-30 du CCH).

Après avoir été sollicitée, la CAF vous informera de ses décisions. Celles-ci peut vous envoyer un dossier afin d’établir un plan d’apurement de la dette avec poursuite du versement de l’aide pendant 6 mois, dans l’attente d’une solution. 

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Si le plan n’est pas signé et n’aboutit pas, le CAF peut solliciter le fonds de solidarité logement (ou organisme analogue) afin que celui-ci mette en place un mécanisme d’apurement de la dette dans les trois mois. 

Enfin, la CAF peut saisir directement le fonds de solidarité logement (selon les circonstances). Dans le même temps, elle informera la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives).

Même si vous ne bénéficiez pas du tiers payant, contactez la CAF de votre locataire s’il perçoit une aide au logement et si les impayés dépassent deux mois de loyers. La CAF vous proposera alors la mise en place d’un tiers payant pour une durée de six mois. Au delà de cette période, le maintien du versement de l’aide sera conditionné par la signature d’un plan d’apurement de la dette. 

 

Envoyez une lettre recommandée 

Dans le cas où vos demandes de régularisation courtoises et peu formelles n’ont pas permis de régler la situation, il est nécessaire d’avoir recours à la mise en demeure. La première étape de cette démarche est d’envoyer à votre locataire une lettre recommandée avec accusé de réception (AR). 

Dans ce courrier, il convient de rappeler le montant dû et l’obligation prévue par le bail de régler ponctuellement le loyer. Cette obligation figure en tête de la liste des obligations locatives, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Dans ce courrier, vous pouvez fixer un délai bref (exemple : 1 semaine) à votre locataire, pour régulariser la situation.  

 

Contactez un huissier 

 

Dans le cas où vos courriers recommandés ne font pas réagir votre locataire, il sera alors nécessaire d’avoir recours à un huissier. Lui seul est habilité à adresser à votre locataire un commandement de payer. Seul l’acte extrajudiciaire de l’huissier permet de faire courir un délai de deux mois, conformément à l’article 24 de la loi de 1989. Celui-ci permet : 

  • au locataire de saisir le juge pour obtenir un délai de paiement 
  • une fois écoulé, de faire constater la résiliation par le tribunal d’instance 

Toutefois, le juge peut décider d’accorder, d’office, un délai de paiement au locataire, selon la situation. 

 

Négociez le départ du locataire 

 

Si ces différentes démarches vous font réaliser que la situation financière de votre locataire est durablement compromise, vous pouvez alors envisager de négocier avec celui-ci un départ dans un délai rapide . 

Pour ce faire, prenez contact avec lui afin de l’inviter à trouver une solution de relogement correspondant à sa situation financière. 

Bien que la perte du locataire puisse vous obliger à renoncer à quelques mensualités, il est préférable de mettre fin rapidement à une situation qui, dans la durée, vous coûtera potentiellement plus cher. 

En cas d’impayés, il est ainsi possible de mettre en oeuvre plusieurs démarches souvent méconnues ou négligées par les bailleurs. En employant l’ensemble de ces moyens dès les premiers mois de retard, vous mettez toutes les chances de vos côté pour régler cette situation qui, heureusement, n’est pas si courante qu’on le pense. 

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