Les points à vérifier avant d'acheter en copropriété

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Avant d’acheter un logement qui nécessite un effort financier conséquent, vous devez vous assurer qu’aucun détail ne vous échappe. Un bien situé dans une copropriété doit faire l’objet d’une attention particulière sur certains points tels que  le règlement de copropriété, le montant des charges et leur répartition, etc… Ces éléments doivent être pris en compte afin de vous assurer que le bien en question vaut l’investissement que vous vous apprêtez à réaliser.

 

Voici les points essentiels à vérifier avant d’acheter un appartement en copropriété.

 

I - Observez l'état général de la copropriété et du quartier

 

Lorsque vous achetez en copropriété, il est  important de vérifier l’état des parties communes, telles que la toiture et son isolation, la façade, l’état de la cage d’escalier, les sous-sols. Il faut être vigilant quant aux problèmes d’humidité, aux fissures, etc…

 

Par ailleurs, certains travaux sur les parties communes peuvent entraîner des dépenses conséquentes. Par exemple, le ravalement de l’immeuble peut être imposé par la mairie.

 

Quant au quartier, pensez à vérifier selon vos besoins la proximité des écoles, des transports en commun et des commerces.

 

II – Prenez connaissance du règlement de copropriété

 

Ce document précise la destination de l’immeuble, et énumère les parties privatives et les parties communes. Vous pourrez ainsi vérifier si une société ou une profession libérale peut par exemple s’installer dans la copropriété.

Vous trouverez également dans ce règlement l’état descriptif de division indiquant les tantièmes de copropriété de chaque lot.

Enfin, le règlement de copropriété précise les règles de fonctionnement de l’immeuble.

 

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III- Demandez la présentation des procès-verbaux des AG et du carnet d’entretien

 

Il est obligatoire d’annexer à l’avant contrat  les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de la copropriété, ce qui permet de vérifier si des travaux futurs viennent d’être votés ou sont envisagés.

 

La loi oblige le syndic à mettre en place un carnet d’entretien de la copropriété et de le tenir à jour. Ce carnet répertorie les travaux et les contrats importants (contrats d’assurance, contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs).

 

IV -  Renseignez-vous sur la gestion de l’immeuble

 

Toute copropriété doit avoir un syndic. Celui-ci peut être un syndic professionnel (titulaire d’une carte de gestion immobilière), ou il peut être un syndic bénévole (il faut dans ce cas être obligatoirement propriétaire d’un lot).  Les petites copropriétés sont plus fréquemment administrées par un syndic bénévole.

 

V– Etudiez les différents postes de charges

 

La loi distingue deux grandes catégories de charges dans une copropriété :

  • Les charges communes  générales de copropriété qui englobent les charges de conservation,  d’entretien et d’administration des parties communes (honoraires du syndic, travaux, contrats d’entretien, ….)
  • Les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, ….)

Enfin, pensez à vérifier le poste « copropriétaires débiteurs ». En effet, la bonne gestion d’une copropriété dépend aussi du bon recouvrement des charges. Au-delà de 20 % de copropriétaires débiteurs, il peut devenir difficile de faire face aux dépenses et vous pouvez douter de la solidité financière de la copropriété.

 

VI S’informer sur le fonds de travaux

 

Les copropriétés doivent mettre en place un fonds de travaux pour anticiper les dépenses de travaux à venir (les copropriétés de moins de 10 lots peuvent décider à l’unanimité de ne pas en constituer). Le fonds de travaux doit au minimum représenter 5 % du budget prévisionnel de l'année.

Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire. Le syndic doit ouvrir un compte spécifique pour y verser les cotisations.

Les sommes versées au fonds ne sont pas récupérables par le copropriétaire en cas de vente.

 

VII– Vérifiez l’existence d’un compte séparé

 

Le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat (sauf dispense votée en AG pour les copropriétés de 15 lots principaux au plus gérée par un syndic professionnel) sur lequel sont versées toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. 

 

Ainsi, lors de l’achat d’un bien en copropriété, l’état de l’immeuble, le règlement de copropriété, le nombre de logement, les charges, les travaux prévus, la gestion par le syndic … sont autant de paramètres à prendre en compte avant de s’engager.

 

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