Les questions à se poser avant d’acheter sur plan

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L’achat sur plan vous intéresse ? Ce mode d’acquisition immobilier présente de nombreux avantages. Voici les points auxquels il faut veiller avant de réserver votre logement, puis signer le contrat définitif chez le notaire. 

 

Comment acheter sur plan ? 

 

Décider d’acheter sur plan, signifie nécessairement que vous avez la certitude de vouloir acquérir un logement neuf.

Acheter sur plan offre de nombreux avantages indéniables. En effet, l’acquéreur n’aura, à priori, aucun travaux à réaliser avant de s’installer et a donc  la garantie d’acheter un logement doté d’un confort optimal et des dernières normes d’isolation thermique et acoustique (isolation extérieure, double-vitrage, etc…), tout en ayant l’assurance de bénéficier d’une garantie décennale qui le couvre contre des “catastrophes” éventuelles.

Si acheter sur plan présente des avantages certains, il est cependant nécessaire de veiller scrupuleusement au respect de certains critères :

Commencez bien sûr par vérifier la localisation de votre futur bien. Rendez vous sur place et assurez vous que l’emplacement effectif correspond à ce qui est annoncé sur le plan. Vous pourrez également apprécier plus objectivement la qualité et l’attractivité des environs.  

Éventuellement, explorez les environs, déplacez vous à la mairie de votre future commune et renseignez vous sur les projets de construction et d’équipements,  à court et moyen terme, dans l’environnement immédiat de votre future adresse. Vous éviterez ainsi de mauvaises surprises…

Demandez une maquette ou un plan 3D de votre futur bien. Ni les images ni les maquettes ne sont contractuelles, elles vous donnent simplement une idée du résultat final

Vérifiez les matériaux, revêtements et couleurs prévus par le constructeur  avec précision. Vous vous ferez une idée plus précise du rendu esthétique final qu’aura le bien commandé.

Comparez le plan avec d’autres références. Le plan peut vous séduire mais rester un peu “abstrait” si vous avez du mal à visualiser les volumes dans l’espace. N’hésitez pas à comparer avec ce que vous connaissez déjà, comparez les dimensions indiquées sur le plan avec les dimensions de votre logement actuel, par exemple, pièce par pièce.

L’avantage majeur d’acheter sur plan est de pouvoir moduler votre futur logement à votre goût. Ainsi, n’hésitez pas à faire modifier le plan, lorsque cela est possible (attention aux murs porteurs), pour agrandir certaines pièces par exemple.

Vérifiez les caractéristiques techniques (surtout si vous achetez un appartement en copropriété) telles que le mode de chauffage, les compteurs individuels ou collectifs pour l’eau, la sécurité prévue dans la résidence, la présence d’un ascenseur ou non, etc…

Vérifiez soigneusement les détails “techniques” qui figurent sur le plan comme les prises électriques, les prises télé/internet et les radiateurs ; réfléchissez soigneusement et projetez vous dans votre vie future afin de demander au constructeur de déplacer ces dispositifs, pour que leur localisation corresponde exactement à vos besoins et à vos habitudes de vie.

 

Vous souhaitez acheter sur plan ? Nous vous aidons. 

 

Achat sur plan : quels délais de rétractation ? 

 

Comment se rétracter dans le délai défini?

Légalement, à compter de la signature du contrat de réservation d’un logement en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou un contrat de construction CCMI (construction de maison individuelle), vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. 

Pour acheter sur plan, vous devez signer un contrat de réservation avec le promoteur et verser un dépôt de garantie de 5 % pour une vente prévue dans l’année et de 2 % pour une vente prévue entre un et deux ans. 

Ce contrat vous est généralement envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception. Après la réception de ce contrat d’achat sur plan, le délai de rétractation de 10 jours débute. Dans ce délai, vous pouvez vous rétracter sans avoir à fournir de justification, et le promoteur ne peut s’y opposer. Si vous utilisez ce droit pour cet achat sur plan, le promoteur doit vous rendre intégralement le dépôt de garantie que vous avez versé pour la réservation du logement. 

Le droit de rétractation doit s’exercer par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception

 

Comment se rétracter passé ce délai ?

 

En théorie, si le délai de rétractation de 10 jours a expiré, vous ne pouvez plus vous rétracter. Cependant, la rétractation reste possible si :  

  • Le prix final du logement est supérieur de 5 % au montant indiqué dans le contrat de réservation ;
  • Les matériaux utilisés dans la construction sont radicalement différents de ceux communiqués lors de l’achat sur plan ;
  • Si le bien présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %
  • Des équipements prévus au contrat ne sont pas réalisés, qu’ils soient collectifs ou privatifs.
    bien acheter sur plan

 

Quelles sont les garanties lors d’un achat sur plan ? 

 

La loi impose au promoteur et au constructeur plusieurs garanties pour protéger l’acquéreur. 

 

La garantie d’achèvement ou la garantie de remboursement

 

De manière légale, le promoteur doit fournir à l'acquéreur, qui a acheté sur plan, une garantie d'achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes déjà versées dans le cas où les travaux resteraient inachevés. 

La garantie d’achèvement garantit au propriétaire que les travaux iront à leur terme et que le bien lui sera livré. Par cette garantie, l’organisme financier s’engage à verser les fonds nécessaires à la finalisation des travaux si le promoteur rencontre des défaillances

La garantie de remboursement garantit au propriétaire le remboursement des sommes déjà versées si la vente est résolue pour cause de défaut d’achèvement. 

 

Les garanties courantes

D’autres garanties sont obligatoires lors d’un achat sur plan. Elles permettent de couvrir les défauts et les malfaçons que le propriétaire pourrait découvrir lors de la livraison ou une fois le logement livré. 

En effet, au moment de la livraison du logement, l’acquéreur doit examiner minutieusement son bien et consigner les réserves par écrit sur le procès-verbal. 

Suite à ces réserves émises, le constructeur doit obligatoirement mettre le logement en conformité avec le contrat signé lors de l’achat sur plan, en résolvant les problèmes du logement. Il est vrai qu’à la première visite, il est difficile de remarquer toutes les anomalies du logement. 

Si d’autres désordres sont constatés ultérieurement, voici les garanties prévues par la loi :

  • La garantie de parfait achèvement couvre les malfaçons et les défauts du logement qui surviendraient dans l’année qui suit la livraison du bien
  • La garantie biennale garantit les éléments d’équipement du logement pendant un délai de 2 ans en cas de dommages
  • La garantie décennale impose au constructeur de prendre à sa charge les travaux liés à des vices cachés qui affectent le gros-oeuvre, durant 10 ans

L’assurance dommage ouvrage permet au propriétaire d’être remboursé rapidement de la totalité des travaux pour les dommages couverts par la garantie décennale.

 

Comment payer son achat immobilier sur plan ? 

 

Lorsqu’un futur propriétaire décide d’acheter un logement sur plan, le prix d’achat est généralement précisé à la signature du contrat de réservation.

Il vous incombe de réaliser au plus vite les démarches nécessaires auprès d’un établissement bancaire, pour faire une demande de prêt. Le contrat de vente est établi sous la condition suspensive d’obtention des prêts.

Au fur et à mesure des différents appels de fonds (que nous vous détaillons ci-dessous), l’acquéreur se doit de régler les montants appelés. Il doit, tout d’abord, payer avec son apport personnel, apport dont le montant a été précisé et justifié auprès de la banque qui accorde le prêt.

Lorsque l’intégralité des fonds propres de l’acheteur ont été utilisés, ce dernier transmet à la banque les appels de fonds successifs.

C’est alors la banque qui règle directement le promoteur, vendeur du bien, jusqu’au dernier appel de fonds.

Comme nous l’expliquons plus haut, un logement neuf se finance selon des appels de fonds échelonnés. L’étalement se fait généralement de la façon suivante :

  • 35 % à l’achèvement des fondations
  • 70 % à la mise hors eau
  • 95 % à l’achèvement

Les 5 % restant sont versés à la livraison en l’absence de réserves.

 

Acheter sur plan nécessite de vérifier de nombreux critères avant de s’engager. Heureusement, vous disposez d’un délai de réflexion et de rétractation avant de confirmer votre achat.

Parmi les nombreux avantages offerts par l’achat sur plan, il faut noter que le futur acquéreur dispose de nombreuses garanties qui le couvrent contre d’éventuelles mauvaises surprises.

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