La responsabilité du bailleur en cas de troubles du locataire

Lorsqu'on est bailleur, il arrive parfois qu'un locataire indélicat cause des problèmes à ses voisins. Comment le propriétaire peut intervenir pour faire cesser ce trouble ? Le locataire est-il le seul responsable ?

trouble voisins

 

LA CARACTÉRISATION DES NUISANCES

Les différentes nuisances

Les nuisances peuvent être regroupées en 3 grandes catégories :

- Les nuisances sonores ou olfactives

- Les dégradations et l'encombrement des parties communes

- Le non-respect du règlement de copropriété

 

Alerter le propriétaire

En vertu de l'article 7 de la loi de 1989 et plus particulièrement de l'alinéa b) de cet article rappelant les obligations du locataire, on peut souligner l'obligation d'"user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location" qui incombe au locataire.

Pour que le propriétaire qui n'est pas sur place soit au courant de ces nuisances, il faut que les voisins ou le syndic le préviennent, notamment dans le cas de la violation du règlement de copropriété.

Pour qu'il soit impliqué, il doit être mis en demeure d'agir pour mettre un terme à ces nuisances (en vertu de l'article 6-1 de la loi de 1989 : "Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux."), par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure peut être justifiée à l'aide de témoignages, de pétitions, un constat d'huissier ou encore un procès verbal établi par la police.

 

L'ACTION DU BAILLEUR

Les choix qui s'offrent à lui

Une fois prévenu des troubles causés par son locataire, le propriétaire doit faire tout ce qui est en son possible pour faire cesser le trouble. Plusieurs moyens amiables et contentieux existent : il peut envoyer une lettre recommandée de mise en demeure d'arrêter les nuisances (cf article 6-1 de la loi de 1989 mentionné plus haut), organiser une rencontre avec un conciliateur, demander la résiliation du bail...

 

En cas d’inaction

Si le propriétaire ne fait rien, les voisins victimes de nuisances peuvent saisir le tribunal pour l'attaquer en responsabilité. Il est ainsi vivement recommandé d'agir.

 

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COMMENT RÉSILIER LE BAIL ?

Si le bail comporte une clause de résiliation

Le bail comporte une clause de résiliation (possibilité prévue à l'article 4g de la loi de 1989, qui énumère les clauses autorisées : "g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée"), le propriétaire n'a qu'à faire constater cette clause devant un tribunal puis demander l'expulsion du locataire.

 

Si le bail est proche de son terme

Le bail est proche de son terme (3 ans, 6 ans...), le propriétaire peut donner congé pour motif sérieux et légitime 6 mois avant cette date. Le motif sérieux et légitime en question sera le trouble occasionné par le locataire.

 

Si le bail n'a pas de clause de résiliation

Le bail ne comporte pas de clause de résiliation, le propriétaire doit alors assigner son locataire en justice pour demander la résiliation du bail ainsi que l'expulsion du locataire auprès d'un juge.

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